演讲嘉宾：邓奕，福州大学建筑与城乡规划学院教授
日本国土交通省曾针对老旧集合住宅小区更新召开过两期研讨会，一次是在2014—2016年期间，召开会议8次；另一次是在2017—2019年期间，召开会议7次。我今天主要就是分享这2期15次研讨会的内容。
日本集合住宅更新主要针对三方面的问题：（1）建筑与设备的老化；（2）空置房和空置用地的再利用；（3）室内空间与步行空间的整治，包括一些新的生活功能的引入。首先我想明确一些名词，一是“修缮”，指对建筑部件的小规模更新和维修。二是“翻修”，是对建筑功能、性能的提升、增强，比如加装电梯；最后一类是完全拆除重建，我把它叫作“翻建”。今天我的分享主要分四个部分，一是日本集合住宅团地的百年历史。二是日本住宅环境的现状和课题。三是总结日本集合住宅小区改造的五种途径。最后是一个总结，即老旧小区改造应从“规划”走向“自律”。集合住宅指一栋住宅建筑中入住一户以上的家庭。从1930年代开始，日本进入了大量城市化建设的阶段，成立了一个半官方性质的机构，叫作住宅营团。在第二次世界大战之后，这个机构改组为“日本住宅公团”，它是今天我们说的“都市再生机构”（UR都市機構）*的前身。* UR是日本住宅产业技术和实践的创始公司，日本住宅产业关键技术的源头，基本上都来自于UR，UR负责全日本工团住宅（相当于中国的保障房）的建设与运营，其主管部门是日本国土交通省。日本的建筑史学家、东京大学教授藤森照信在《天下无双的建筑学入门》一书中考证，“团地”一词最初是由日本住宅公团住宅设计科的首任科长本城和彦所用，本意是“集团住宅地”简称“团地”，指住宅公团负责开发的居住区。而集团住宅地一词其实于战前已经出现，例如1939年日本建筑学会提出的“面向劳动者的集团住宅地规划”。经过几十年的使用，该名词的意义已经泛化，现在由私人企业建设的密集、廉价的住宅小区也被称为团地，日语“团地”的含义基本与中文的“小区”对等。为什么我重点要提到“面向劳动者的集团住宅地规划”？我们总是说中国与日本的制度有很大的差异，但是我们从上面对“团地”的溯源里能够感受得到，实际上日本最初规划、建设集合住宅小区是面向劳动者的，其规划设计的理念是面向工薪阶层而不是富人的，这个很重要，与我们建设社会保障性住房的出发点是一样的。因此日本集合住宅小区规划的经验非常值得我们借鉴。
1.1 日本最早的集合住宅
日本集合住宅专家佐藤滋的专著《集合住宅团地的变迁——东京的公共住宅和城镇建设》，总结了日本（主要是东京）集合住宅80年的历史，从最早的平房怎样进行改造，过程中出现的相应的法律，一直到现代集合住宅的改造，包括质量提升等内容（图1）。 图1 日本集合住宅80年大事记（1907—1987）
日本的第一栋钢筋混凝土结构集合住宅“30号楼”建成于1916年，位于长崎市的端岛（又叫军舰岛），是一栋多层住宅（图2）。
图2 日本第一栋钢筋混凝土集合住宅“30号楼”（右侧的方形建筑）
端岛最长480米，最宽160米，总面积6.3公顷，是一个小煤矿岛，约40%的面积为矿业用地，其余60%为住宅及配套设施。在20世纪早期，三菱矿业的员工、矿工及其家属居住生活在这个岛上，最多时曾达到5300多人。2015年，端岛因其在日本工业发展史上的代表性地位，整体入选了世界文化遗产（图3）。
图片来源：下图来自https://www.163.com/dy/article/FM5JULVH0525SP9K.html从端岛的平面功能布局可以看出，这个规划在当时是非常先进的。我们从这个案例中还能了解到，日本最早的集合住宅是由企业出资进行建设的。
1.2 日本的八期住宅建设五年计划
早在1940年代，日本就成立了一个专家性质的团队，专注于集合住宅的规划和建设。1966—1970年实施了第一期住宅建设五年计划，其目标是“一户一住宅”，即达到每家有一套住房的基本保障目标。1971—1975年实施了第二期住宅建设五年计划，其目标是“一人一间”，即家庭成员每人能够有一个自己的房间。到了1976—1980年的第三期住宅建设五年计划，目标相对前两次的满足最低居住水平有所提升，提出的目标是“从满足最低居住水平到指导性居住水平”，一直到2001年的第八期住宅建设五年计划，每次计划的目标都应对当时的社会发展，包括整个世界的经济形式有一定调整，表现出从数量到质量的提升。从1990年代（第六期）开始，提到了怎样盘活存量空间的问题（图4）。
从1966年到2005年的八期住宅建设计划大致可以分为以下三个阶段。目标：解决住房困难，一户一套房。计划670万户，实际完成673.9万户。第二期（1971—1975年）
目标：解决住房困难，一人一间。计划957.6万户，实际完成828.0万户（第一次石油危机）。第三期（1976—1980年）
目标：设定了最低居住水平目标和平均居住水平目标。计划860.0万户，实际完成769.8万户（第一次石油危机）。第四期（1981—1985年）
目标：单独设置生活环境标准以实现居住水平目标。计划770.0万户，实际完成610.4万户（土地价格上涨、高利率→不愿意买房→房屋衰退）第五期（1986—1990年）
目标：确保所有家庭均达到最低居住水平；到1975年确保有一半的家庭达到指导性居住水平，并设定城市居住型和一般指导性居住水平两个水准。计划670.0万户，实际完成835.6万户（地价上升导致土地价格高涨→购房和租房意愿增加）。第六期（1991—1995年）
目标：全国有一半的家庭达到指导性居住水平，户均建筑面积达到95平方米；到2010年，确保所有大都市地区一半家庭达到指导性居住水平，确保优质住房存量，解决城市住房问题；应对老龄化社会的住房供应。计划730.0万户，实际完成762.3万户。第七期（1996—2000年）
目标：确保所有家庭达到最低居住水平。计划730.0万户，实际完成681.2万户（认识到下一个计划阶段是随着人口老龄化而增加存量的最后机会）。第八期（2001—2005年）
目标：可持续发展，目标量化。计划640.0万户，实际完成593.5万户。
1.3 日本集合住宅的建设标准
从住宅建设标准来看，一般标准是人均居住面积15~20平方米，这是使用面积，即减去墙壁、走廊等面积的净居住面积；如果按建筑面积，即日语里所谓的壁芯面积来计算，人均大约是30~50平方米，跟我们国内的标准差不多（表1—表3）。
表2 日本集合住宅城市指导性居住水平
表3 日本集合住宅最低居住水平
日本集合住宅的户型设计有一个特点是围绕着厨房和用餐空间进行设计。这是现代住宅设计师的想法，认为现代日本人的生活方式应该食寝分离，因此户型设计上餐厅和卧室是分开的，但人们的实际使用是另一回事。比如图5的左边是户型设计平面图，厨房和餐厅在一起，但在入住后的调查中发现，人们做饭还是在设计的厨房这个区域，吃饭却会跑到卧室去（图5右）。这就提醒我们，在设计中还是要考虑居民的实际生活习惯。
注：“台所”意为厨房；“座卓”意为和室中的小桌子，常作餐桌用。图5 日本集合住宅（二室户）平面功能分区图（左）和入住后的使用情况（右）总结日本集合住宅一百年的发展过程，一战后公共住宅开始发展，同时为了应对关东大地震（1923年）灾后重建，当时主要为了解决住房短缺，有一个从无到有的扩大需求的过程。此后，住房数量逐渐充足，还产生了房屋空置的情况，政策转向了重视房屋的质量和存量，政策导向从以公共住房为主转向更加重视市场。在整个社会步入老龄化之后，又提出给住宅提供看护和医疗服务，这是日本目前面临的非常重要和棘手的问题。2 日本集合住宅的现状和问题
日本全国一共有4970个小区，主要集中在三大都市圈，大约占80%（图6）；大规模的小区也主要集中在三大都市圈（图7）。存量住宅中，集合住宅约占1/3，其余为独户住宅（图8）。
图6 住宅小区在不同级别都市圈的分布（左图按小区数统计，右图按户数统计，2013年数据）
图7 不同规模小区在日本的空间分布
从建设年代来看，大约有50%的住宅房龄超过25年（图9）。在1995年阪神大地震之后，日本的建筑抗震法有一次比较大的调整，图9统计的建筑抗震情况采用的是旧标准。
图9 日本住宅小区（住宅）的建造年代分布及符合旧抗震标准的比例（左图按小区数统计，右图按户数统计，2013年数据）
从这里可以看出，有大量的老旧集合住宅需要改造，并且在改造的同时会出现大量“新的”老旧小区，也就是说改造的工作是无止境的（图10）。
图10 日本老旧小区的增长趋势
2.3 东京都的集合住宅小区概况
上面说的是日本全国的情况，再看东京的情况。整个东京都的集合住宅小区，有50%左右分布在距城市中心20公里的范围内，城市密度从这张图上就可以反映出来（图11）。所以我们提出的15分钟生活圈，甚至20分钟、50分钟的生活圈，能不能做到？还有很多需要探讨的问题。
图11 不同规模的集合住宅小区在东京都的空间分布
整个东京都的集合住宅小区按不同口径分类统计的情况见图12—图19。
注：RC造—钢筋混凝土；SRC造—钢架钢筋混凝土；S造—钢结构；CB造—有孔水泥砖+钢筋
2.4 集合住宅小区和城市面临的老化问题
（1）商业设施的萎缩。一个对老旧小区周边的商业网点进行的调查发现，全日本范围内，老旧小区周边的商店数量都在减少，营业额在下降。这在老龄化社会其实很正常，人少了，购买力就低了，也就是说，老旧小区开始没落（图20）。
图20 不同地区都存在住宅小区周边商店数量和销售额减少的情况
（2）“新城”的老化和衰落。在所谓的New Town，也就是大城市郊区的卫星城，比如东京边上的筑波新城，当初设计的时候，交通分成地下、地面、天桥三层，当时来看交通是非常方便高效的，因为人车分流了，但是现在进入老龄社会，爬楼梯对于老年人来说就非常麻烦。这个将来怎么改？能不能改？还有就是新城当年的居民现在老了，他们的后代离开了新城，又没有新的年轻人迁入，造成新城的没落。（3）缺乏无障碍设施。主要是四五层楼的老旧住宅加装电梯的问题。（4）邻里交流中心的衰败。过去的邻里交流中心，也就是各种服务设施的集合体，也面临衰落，由于总人口减少，老年人口比例增多，购买力降低，很多超市、店面都关门了。（5）空置房的大量出现。居民在年轻的时候购买了住房，老了可能搬到其他地方去住了，造成大量房屋空置，这也是日本的集合住宅当前面临的一个非常典型的情况（图21）。
图21 城市老化的各种问题
3 日本集合住宅小区改造的方法与途径
日本集合住宅小区的改造主要分两类，一类是全部推倒重建，另一类是把小区的一部分老旧住宅拆除并卖掉土地，再进行新的规划和建设。
3.1 老旧小区重建的案例
以UR都市机构的小区重建（团地再生）项目为例，先迁出一部分人，拆掉老房子，空出来这块地方建新的住宅，原先的居民再搬回去，还有一些腾出来的空间可以建一些新的设施，比如幼儿园、养老院等（图22）。实际操作中有两种方式，一种是瘦身，一种是变身。“瘦身”一般用于已有住户流失的小区，通过调查确定居民的改造意愿，根据现有住户做新的规划和建设，腾出来的地块可以卖掉，获得重建的资金。“变身”是把已经闲置的小区配套设施的用地性质作一个变更，根据需要建设新的住宅或其他设施（图23）。
图23 集合住宅小区重建的两个案例——“瘦身”和“变身”
老旧公寓楼的改造也有很多，一方面是对老旧设备的更新，另一方面是针对居民老龄化的适老化（无障碍）改造，比如加装电梯，增加或将原来的其他功能空间改为养老设施等（图24）。
图24 老旧住宅的建筑改造案例
3.3 老旧小区更新改造的流程
由于时间关系，下面这张老旧小区改造流程图就不展开介绍了，它大致划分为三个阶段，非常详细，有兴趣的朋友可以自己研究一下（图25）。
我把日本的老旧集合住宅小区改造归纳为三种模式，第一种是行政支援型改造。主要是由政府解决重建资金，同时增强多元的主体参与。第二种是低碳技术型改造。比如外墙、屋顶的保温隔热改造，窗扇、设备等的更新（如更换保温的双层窗和节能灯）等。主要也是向政府申请资金。第三种是适老化福祉型改造。除了对住宅本身进行设备更新和适老化改造，还会增加一些辅助和配套的设施，如多代住宅，医护、托幼设施等。适老化改造有四个目标：长期健康的居住生活（安全、安心，减轻身体和经济负担，外出和家务都更方便），独立自主的居住生活（可以享受外出、兴趣爱好、交流，确保空间能适应与丰富的老年生活）；养老阶段的居住生活（安装扶手或使用福利工具，实现尽量不依赖他人的养老），以及可以传给下一代的优质居住生活（住宅建筑也“长寿”，方便儿孙居住）。老旧小区改造还有一个重要的目标是构建住宅市场的良性循环体系。当前的住房市场处于一个恶性循环中，高质量的住房存量没有得到恰当的评估，维护和改建的激励措施也没有得到有效执行。因此，通过支持和利用优质住房，展示住房性能，开展缺陷保险等，实施面向住宅存量维护提升、评估、流通、金融投资等一体化的措施，将极大促进优质住房在市场中的良性循环。期待这些举措能实现以合理价格交易流通优质住房的市场，促进住房的维修和改建，促进住房资产的有效利用，促进居民按生活阶段进行搬迁等。住区规划始于人们对健康的关注，“健康”是居住区规划永恒的命题。回顾日本的集合住宅小区规划建设的历史，随着时间流逝，居住区已成为城市环境的一部分，是地区社会得以成熟的基础，其价值十分重大。居民对这些最初按照规划来建造的住宅进行了充分利用，慢慢地改造它们，并在小区里营造出了鲜活的生活气息，最终获得了能够满足生活需要的住宅，也让地区社会逐渐成熟起来。成为城市这一有机体的构成要素。日本集合住宅小区建设与改造的百年历史也是住宅小区脱离规划限制的历史，是与居住者一起，从封闭的小区走向开放、自律的历史。我最后想把日本老旧小区改造的理念总结为——从规划走向成熟和自律。
分享嘉宾：邓奕，博士，福州大学建筑与城乡规划学院教授
整理、排版 | 张祎娴
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